問：制定《葉榭鎮(zhèn)集資房小區(qū)物業(yè)管理實施辦法》的目的是什么？
答：該《實施辦法》是為規(guī)范葉榭鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)集資房小區(qū)的物業(yè)選聘流程、物業(yè)服務(wù)行為，完善小區(qū)治理機制，提高居民居住環(huán)境質(zhì)量，保障基本公共服務(wù)水平。辦法確立了政府引導(dǎo)、居民參與、依法操作的工作機制，破解了集資房歷史上因產(chǎn)權(quán)不明、組織缺失、合同難簽、服務(wù)不穩(wěn)等系列難題，是推動基層社會治理和提升居民幸福感的重要舉措。
問：本《實施辦法》適用于哪些小區(qū)？具體對象是誰？
答：該辦法適用于葉榭鎮(zhèn)范圍內(nèi)集資房性質(zhì)的住宅小區(qū)，包括強恕小區(qū)、世紀(jì)一村、世紀(jì)二村、世紀(jì)三村、世紀(jì)四村、浦江花苑、鎮(zhèn)南花苑、鎮(zhèn)南小區(qū)等集資房小區(qū)。對象包括這些小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人、實際居住人，以及參與物業(yè)服務(wù)工作的居民代表、村居工作人員等。
問：這些小區(qū)為什么要政府來主導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘？
答：由于集資房小區(qū)大多建成早，歷史上未建立業(yè)主大會，居民信息復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)登記不完整、房屋買賣頻繁等現(xiàn)實情況，現(xiàn)有法規(guī)難以直接適用。同時，這些小區(qū)在建設(shè)時期，主要建設(shè)資金由鎮(zhèn)政府或鎮(zhèn)屬集體經(jīng)濟(jì)組織出資或統(tǒng)籌安排，具備一定的政策性和保障性住房性質(zhì)，居民自籌比例較低，政府在建設(shè)、分配和后續(xù)管理中始終扮演主導(dǎo)角色。為了防止管理“空窗期”，維護(hù)公共安全與環(huán)境秩序，鎮(zhèn)政府在居民表決授權(quán)的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)履行組織協(xié)調(diào)職責(zé)，通過政府主導(dǎo)方式推動物業(yè)企業(yè)公開選聘，保障服務(wù)不斷檔，切實維護(hù)居民的基本生活秩序和公共安全。這種模式既是對現(xiàn)實治理困難的回應(yīng)，也是對居民權(quán)益保障的積極探索。
問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是怎么選出來的？居民能參與嗎？
答：可以參與。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生需經(jīng)過：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主報名或鎮(zhèn)政府邀請，經(jīng)選聘委員會遴選和鎮(zhèn)黨委政府審核后產(chǎn)生候選物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘名單；2.鎮(zhèn)選聘委員會牽頭制定公開透明的選聘方案；3.候選企業(yè)比選；4.小區(qū)居民民主表決（須達(dá)法定同意比例）；結(jié)果公示后，由鎮(zhèn)政府與中選企業(yè)簽署服務(wù)合同。全過程居民都有參與權(quán)、表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)，確保公平公正。
問：居民沒有簽合同，鎮(zhèn)政府怎么能代表簽？這樣合法嗎？
答：合法合規(guī)。依據(jù)《民法典》“授權(quán)代理”規(guī)則和《上海市物業(yè)管理條例》相關(guān)精神，居民在經(jīng)過公告程序知情后，以“表決+授權(quán)”的方式明確賦予鎮(zhèn)政府簽約權(quán)限，政府僅作為臨時代理人協(xié)助完成公共服務(wù)合同的法律手續(xù)。
問：合同簽了以后，服務(wù)質(zhì)量誰來監(jiān)督？不滿意怎么辦？
答：鎮(zhèn)政府會同村（居）委建立常態(tài)化監(jiān)督機制，包括：1.設(shè)置小區(qū)服務(wù)監(jiān)督聯(lián)絡(luò)員；2.定期組織滿意度調(diào)查；3.接收居民投訴建議；4.設(shè)立物業(yè)企業(yè)考核機制和退出機制。對服務(wù)不到位、居民反映強烈的物業(yè)企業(yè)，可依法依約啟動更換程序，保障居民權(quán)益。
問：物業(yè)費怎么算？居民負(fù)擔(dān)會不會增加？
答：物業(yè)費將參照本鎮(zhèn)其他同類小區(qū)水平，經(jīng)綜合測算后簽訂《葉榭鎮(zhèn)集資房小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》并在該集資房小區(qū)內(nèi)公示公告，居民有知情權(quán)與表決權(quán)。收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容配套公布，不得隨意加價。政府還將協(xié)助引導(dǎo)服務(wù)企業(yè)參與“政府指導(dǎo)價備案”，切實控制居民負(fù)擔(dān)。
問：后續(xù)小區(qū)可以成立業(yè)主大會嗎？和這個辦法沖突嗎？
答：不沖突�！秾嵤┺k法》并不排除業(yè)主大會依法成立。當(dāng)小區(qū)條件成熟，產(chǎn)權(quán)登記清晰、業(yè)主組織具備組建條件時，鎮(zhèn)政府將協(xié)助居民依法組建業(yè)主大會，逐步實現(xiàn)居民自我管理。屆時，《實施辦法》中的政府代理安排可依法移交給業(yè)主大會繼續(xù)履行。
問：如果居民對物業(yè)服務(wù)有爭議，應(yīng)該找誰反映？
答：居民可通過以下方式反映問題：1.向村（居）民委員會反映；2.向鎮(zhèn)城建中心反映服務(wù)投訴；3.留存證據(jù)后提出書面意見或申請協(xié)調(diào)處理。必要時，鎮(zhèn)政府將組織三方協(xié)調(diào)會議，保障居民合法權(quán)益。
問：該辦法什么時候?qū)嵤渴欠駮y(tǒng)一推進(jìn)？
答：《葉榭鎮(zhèn)集資房小區(qū)物業(yè)管理實施辦法》將于2025年正式實施。將按“先試點、后推廣”原則先行在8個集資房小區(qū)試點，后逐步覆蓋全鎮(zhèn)范圍內(nèi)的集資房小區(qū)，每個小區(qū)根據(jù)實際情況制定個性化的執(zhí)行方案，確保政策落地、居民接受、服務(wù)到位。
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